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上海豪宅纷纷逢高套现 最贵楼盘单价达16万元

作者:徐运 施文君 来源:新闻晨报 时间:2009-09-26 07:38:33
随着上海公寓豪宅行情不断进入上升通道,公寓豪宅成交量和成交价格屡创新高,引得不少酒店式公寓纷纷转租为售、逢高套现。继华山夏都、嘉里华庭之后,地处市中心老牌高尚地段、毗邻美国领事馆的衡山路41号“芝大厦”,也将部分酒店式公寓房源带租约出售。
 

  转租为售:“芝大厦”单价五万不到

  曾是浦西豪宅标杆的“芝大厦”是一幢独栋的高25层的住宅楼。2004年仅有少部分房源对外开盘,大多数房源作为酒店式公寓对外出租。

  昨天,记者以购房者的身份来到“芝大厦”。记者看的是一套位于12楼的183平米的两室两厅两卫房,总价823万元,售价为4.5万元/平方米。每个房间都有可观景的阳台,除了两间卧室外,还配有保姆房和保姆专用的卫生间。房间的布置简单干净,看上去就如酒店客房。中介公司业务员告诉记者:“本来这套房子是用来出租的,现决定出售。‘芝大厦’的住客以港台商人为主,也有领事馆的工作人员。物业费也比较高,每平方米30元,不过月租可达2.2万-4万元。”

  早在2004年8月,“芝大厦”的开盘价就高达4.8万元/平方米,而现在推出的房源售价也就是在4.5万-5万元/平方米。中介人员告诉记者,与2004年后上市的许多新豪宅相比,建成于1999年的“芝大厦”,其装修、设施已比较老且就一幢楼,并无优美的绿化。记者在网上房地产上看到,“芝大厦”从7月开始至今已售出18套。

  并非个例:抛售源于投资回报率不高

  酒店式公寓转租为售并非只有“芝大厦”一个案例。华山路上的“嘉里华庭二期”8月抛出了62套住宅房源,售价在8万-10万元/平方米。

  业内人士认为,酒店式公寓纷纷转租为售的主要原因是投资回报率不高,投资者趁机逢高套现。中原地产研究咨询部高级经理马冀告诉记者,根据调查,目前单价3万元以上的豪宅年租金回报率,全市平均水平仅为2.7%左右。相对而言,单价越高,租金回报率就越低。

  21世纪不动产上海区域市场中心分析师表示,目前上海酒店式公寓的租金水平参差不齐,总体而言与区域内普通住宅基本相当,近一两年未有明显增长,回报率偏低;在物业的增值方面,酒店式公寓的表现也远不如普通住宅,导致投资客对其兴致不高。

  分析师薛建雄认为,抛投的主要原因是酒店式公寓租金多年不涨,甚至个别项目还有所下跌。而房价在过去几年里已经大幅上涨,使得租金回报率相对下降。“而且,现在豪宅供应量越来越多,这些高档楼盘的租赁经营也越来越困难。”

  新盘更贵:13个楼盘向10万单价冲刺

  高档酒店式公寓的转租为售,加快了近期豪宅上市的步伐。统计报告显示,“十一”之前,四季雅苑、鹏利海景和海珀日晖等都将推出报价10万元/平方米的房源。一直在售的白金湾府邸、尚海湾豪庭也都向10万元单价冲刺。“汤臣一品”不甘示弱,新一批C栋高区房源的售价向12万元以上冲刺。在此推动下,全市将近有13个楼盘的单价达到或超过10万元,大部分是滨江楼盘。除了汤臣一品以外,位于北外滩的白金湾府邸进入8月后均价提高到11万元;徐汇滨江楼盘尚海湾豪庭近期部分顶级的房源超过10万元。即将推盘的卢湾滨江豪宅、绿地的海珀日晖报价也达到10万元。除此以外,还有顶层房源的实际成交均价已超过10万元的翠湖天地嘉苑和翠湖天地御翠。

  薛建雄认为,中国经济增长和国际影响力的提升,使得国内高端住宅的购买力大幅提升,同时使得越来越多的国际精英向上海聚集,是上海豪宅市场保持快速上升的主要原因。但也有房产资深分析人士认为:“如果接下来上海单价达到或超过10万元的楼盘急剧增多,那么这种豪宅遍地的‘比肩效应’,将有可能会引领上海楼市走向非理性。”